Akademisk Arkitektforening

Billige boliger og enhjørninger minder om hinanden



Af Jesper Pagh 
Direktør, Arkitektforeningen.  

Bortset fra samtalepartneren minder billige boliger og enhjørninger forbløffende meget om hinanden.

Begge findes tilsyneladende kun i drømme, og selvom der ikke findes noget, man hellere vil end at klappe én i virkeligheden, er det svært at fastholde drømmebilledet og overføre det til den virkelige verden.

Én af de store forskelle er dog, at realiseringen af de billige boliger er en mulighed, vi kan vælge at forfølge. Det kræver dygtighed og mod, men det er absolut muligt. Samfundsøkonomisk hersker der ikke tvivl, om at det er en god forretning. SFI, Rådet for Socialt Udsatte og BL har dokumenteret dette de seneste par år.

Alligevel er det ikke helt lige til bare at gå i gang. Boligmarkedet er en kompleks størrelse, hvor mange faktorer har indflydelse på, hvor og hvordan vi kan bygge og bo. Men vi kan starte med at diskutere, hvad vi overhovedet mener med ”billige boliger”.

Nogle af de faktorer, som må adresseres, hvis vi vil noget andet, er for eksempel.

Lokalisering, infrastruktur og mobilitet
Høje og stigende boligpriser er et fænomen, som hører de større byer til. I mange landkommuner er det omvendt. Det vil være naivt at forestille sig, at løsningen er at bygge tusindvis af boliger centralt i eksempelvis København.

Og glæden ved daglig pendling mellem Rødby og hovedstaden er forbeholdt de få.

Men nærhed er relativ, og en fokuseret indsats for at udbygge og forbedre den forsømte infrastruktur vil mindske behovet for at bo centralt. En bedre balance mellem by og land vil medvirke til en udjævning af boligpriserne og dermed også en større mobilitet på boligmarkedet.

Infrastrukturplanlægning har været et bærende element i generationer. Her er der masser at komme efter.

Udbud og efterspørgsel
Det er den almindelige opfattelse, at staten og kommunerne skal ”agere på markedsvilkår” og dermed ikke påvirke prisdannelsen – også på boligmarkedet. Men det gør de jo hele tiden, blandt andet ved igennem planlægningen og udviklingsselskaber at regulere udbuddet af boliger.

Helt almindelig markedslogik siger, at når priserne stiger til et niveau langt over en vares reelle værdi, er det, fordi efterspørgslen er langt større end udbuddet. Ikke bare det kvantitative, men også det kvalitative udbud af boliger har meget stor indflydelse på prisdannelsen.

Flere aktører og en større mangfoldighed i boligudbuddet vil umiddelbart føre til øget konkurrence. Ikke blot flere muligheder, men også lavere priser. Se eksempelvis tilbage på, hvordan Københavns Kommune fik boligmarkedet under kontrol og lagde grunden til boligbevægelsen igennem massive jordopkøb.

Det skete alt sammen i slutningen af 1800-tallet.

Ombygning og tilbygning
Fortætning og omstrukturering af den eksisterende by og de mindre landsbysamfund er en mulighed. Det er ofte billigere, bedre og mere bæredygtigt end at bygge nyt. Det gør udnyttelsen af infrastrukturen og den eksisterende bygningsmasse mere effektiv.

Ofte mangler der den nødvendige investeringssikkerhed for private aktører til at kaste sig over opgaverne. De kræver derfor offentlige midler og en koordineret indsats imellem offentlige, private og civilsamfundets aktører, som de seneste 25 års byfornyelse og områdeløft er eksempler på.

Størrelser og omkostninger
Det er svært at forestille sig, hvordan et tilbageskridt fra årtiers kamp for større og bedre boliger kan være et fremskridt. Ikke desto mindre kan der være god grund til at se på de faktorer, som har med boligernes udformning at gøre. Små boliger kan under de rette omstændigheder være gode boliger.

Forskellige bo- og boligfællesskaber kan give økonomiske fordele. Her er der meget at tage fat på. Vi kommer ikke tilbage til 1800-tallets ”rottereder” og ”brandfælder”, blot fordi vi ser fordomsfrit på mulighederne for at skabe et mere fleksibelt boligmarked. Og vi må ikke glemme de mange muligheder for optimering og rationalisering gennem præfabrikation, fortsat industrialisering og digitalisering af byggeriet.

Omkostnings- og investeringsstruktur
Boligbeskatning, moms, kommunal udligning, støtteordninger til beboere og finansieringsmuligheder som realkredit, rentetilpasning, afdragsfrihed har alle indflydelse på, hvordan boligpriserne udvikler sig. Det har langt mere betydning end udgifterne til rådgivning og anlæg, herunder de ofte omtalte transaktionsomkostninger.

Adgang til en god bolig er – i modsætning til muligheden for at klappe en enhjørning – en grundlæggende ret i et moderne samfund. Debatten, om hvordan vi når dertil, må ikke reduceres til et teknisk spørgsmål om grundpriser og anlægsomkostninger. Det kræver en politisk diskussion og stillingtagen at tage fat om temaerne herover.

Kommentarer